السكن العشوائي



1- المناطق المحدثة .

2- آلية معالجة مناطق السكن العشوائي وفق أحكام القانون /15/ لعام 2008 وتعديلاته وتعليماته التنفيذية .

3- رؤية الهيئة لمعالجة مناطق السكن العشوائي .

1- المناطق المحدثة :
- تل الزرازير : منطقة سكن عشوائي في مدينة حلب بمساحة إجمالية (98.5) هكتار .
- الحيدرية : منطقة سكن عشوائي في مدينة حلب بمساحة إجمالية (118) هكتار .
- وادي الجوز: منطقة سكن عشوائي في مدينة حماة بمساحة إجمالية (30) هكتار .

2- آلية معالجة مناطق السكن العشوائي// السكن البديل – المسح الإجتماعي // وفق أحكام القانون /15/ لعام 2008 وتعديلاته وتعليماته التنفيذية .
في مشاريع التطوير العقاري الواقعة ضمن مناطق السكن العشوائي والمخالفات، يلتزم المطور العقاري بتأمين السكن البديل والمناسب لشاغلي منطقة المشروع وتسليمه للجهة الإدارية، وفق المسح الاجتماعي الذي تعده الجهة الإدارية والجاري للمنطقة بتاريخ اعتمادها منطقة تطوير عقاري أو التعويض للراغبين منهم ببدل نقدي، كما تلتزم الجهة الإدارية بإخلاء الشاغلين بعد تسليمهم السكن البديل، وتسليم موقع المشروع خالياً من الإشغالات للمطور العقاري، وذلك وفق الأنظمة النافذة وما ينص عليه العقد المبرم بين الطرفين.

3- رؤية الهيئة المستقبلية لمعالجة مناطق السكن العشوائي :
تم تكليف الهيئة العامة للتطوير والاستثمار العقاري من قبل لجنة الخدمات في رئاسة مجلس الوزراء بملف معالجة السكن العشوائي وتعديل القانون رقم /15/ لعام 2008 لإدخال مواد عليه تساعد على إنجاز هذا العمل بصورة متكاملة .
وانسجاماً مع هذه التوجهات تم تشكيل فرق عمل في الهيئة لدراسة بعض المناطق حيث يجري العمل حالياً في المناطق التالية :

1- المنطقة الجنوبية : ويتم العمل على معالجة منطقة سكن عشوائي في معربا .
2- المنطقة الوسطى : ويتم العمل على معالجة منطقة شرق المشفى الوطني في مدينة حماة .
3- المنطقة الشمالية : ويتم العمل على معالجة منطقة غرب الأنصاري في مدينة حلب .

تحديد أولويات التدخل في مناطق السكن العشوائي
- يراعى عند تحديد أولويات التدخل في مناطق السكن العشوائي ما تعتمده الخارطة الوطنية للارتقاء ومعالجة مناطق السكن العشوائي و للهيئة تعديل هذه الأولويات بالتنسيق مع هيئة التخطيط الإقليمي وبما ينسجم مع التوجهات والخطط التنم تقوم الهيئة بمشاركة الوحدة الإدارية المعنية بإعداد الدراسات الفنية والاجتماعية والاقتصادية لمنطقة السكن العشوائي وتوصيف وحصر وإعداد قوائم بالمسح الاجتماعي للمساكن والسكان القاطنين في المنطقة تبين أنواع الملكيات والحقوق والمساحات والخصائص الاجتماعية وغيرها.
آلية معالجة مناطق السكن العشوائي
- مع مراعاة الخارطة الوطنية للارتقاء ومعالجة مناطق السكن العشوائي وبناءً على دراسات اجتماعية واقتصادية ومخططات تنظيمية عامة وتفصيلية تعالج مناطق السكن العشوائي الواقعة داخل أو خارج المخططات التنظيمية وفق الأحكام والأسس التالية :

أ. تتم المعالجة من قبل الهيئة بمشاركة الوحدة الإدارية المعنية ووفق القوانين والأنظمة النافذة بإحدى الطرق الآتية:
1. هدم وإعادة بناء.
2. ارتقاء وإعادة تأهيل.
3. كلا الحالتين معاً.

‌ب. يجوز للوحدة الإدارية معالجة مناطق سكن عشوائي مباشرة من قبلها بالتنسيق مع الهيئة شريطة التزامها بأولويات الخارطة الوطنية للارتقاء ومعالجة السكن العشوائي.
ج. تتم المعالجة لمناطق السكن العشوائي وفق المراحل التالية:

1. المرحلة التحضيرية
• تحديد أولويات مناطق السكن العشوائي المرشحة للتدخل وفق الخارطة الوطنية الموضوعة لها.
• حصر الأراضي المتاحة للبناء مباشرة وتحديد عائديتها وحدودها.

2. مرحلة الدراسات (الهندسية، الاقتصادية، القانونية، المالية).

3. مرحلة الدراسات التفصيلية (اقتصادية، اجتماعية، تعداد، ملكيات، ...):
• حصر وتحديد المساكن في المنطقة والخصائص (الاجتماعية، الاقتصادية) للسكان.
• تحديد نوع الحيازات والملكيات لوضع آليات التعويض المتناسبة مع نوع الحيازة.

4. مرحلة إعداد أو تقييم المخططات التنظيمية ودراسة البدائل الاقتصادية:
• تقييم المخطط التنظيمي المتوفر للوقوف على البرنامج التخطيطي ومدى ملاءمته للواقع العمراني القائم اجتماعياً واقتصادياً وخدمياً، أو إعداد برنامج تخطيطي جديد.
• لحظ المشاريع التنموية في البرنامج التخطيطي بحيث تكون جزءاً منه.
• القيام بدراسة جدوى اقتصادية وفق عدة بدائل متاحة.
• دراسة مصادر التمويل المتاحة استناداً إلى:
- سياسة الإسكان المعتمدة (تمليك، إيجار، الإجارة المنتهية بالتمليك، ...).
- مصادر التمويل المختلفة (وطنية، أجنبية).
- أسلوب المحاصصة مع المطورين العقاريين.

5. مرحلة وضع الإطار القانوني للتنفيذ والبرنامج الإسكاني: تأطير كل وحدة مشروع بإطار قانوني فني يتناسب مع البرنامج الإسكاني.

6. البرنامج التنفيذي: يراعى عند وضع البرنامج أولويات التنفيذ للمناطق بحسب أهميتها بحيث يأخذ بالاعتبار:
• تنفيذ المرافق والخدمات الضرورية.
• تنفيذ البرنامج الإسكاني بحسب الاحتياجات السكنية للمواطنين المستهدفين بالمشروع.
• وضع الهيكلية الإدارية والتنظيمية لأجهزة المتابعة والإشراف.
• إجراء أعمال التدقيق والإشراف أو تلزيمها لبيوت الخبرة الهندسية المتخصصة.
• تنسيق مشاركة الجهات التنفيذية المختلفة (المطورون العقاريون، المؤسسة العامة للإسكان، الشركات الإنشائية العامة، المتعهدون والمقاولون) وذلك لتحقيق أهداف المشاريع الاقتصادية والإسكانية.

7. مرحلة التنفيذ:
وتتضمن وضع الخطط الخاصة بأعمال التنفيذ وتسلسل إجراءات تلبية المتطلبات الإسكانية وتأهيل البنى التحتية والخدمات، مع ما يترافق من تنفيذ مشاريع السكن المؤقت بالتوافق مع البرنامج الزمني المعتمد، حيث يمكن أن تتضمن أعمال التنفيذ واحد أو أكثر من أنواع المشاريع وتتداخل مع بعضها لتشكل وحدة متكاملة لتحقيق الأهداف (مشاريع المناطق المتاحة للسكن البديل، مشاريع السكن المؤقت، معالجات السكن العشوائي).

المسح الإجتماعي واثبات الملكية ولجان الإعتراض :
- على الوحدة الإدارية نشر جداول نتائج المسح الاجتماعي لمنطقة السكن العشوائي في لوحة إعلانات الهيئة ولوحة إعلانات الوحدة الإدارية والإعلان عن ذلك في صحيفة محلية واحدة على الأقل إن وجدت وفي إحدى صحف العاصمة الرسمية ويجوز الاستعانة بإحدى وسائل الإعلام المرئية والمسموعة، وتدعو بموجب هذا الإعلان المالكين وأصحاب الحقوق العينية في المنطقة للاعتراض على نتائج المسح الاجتماعي المعلن عنها، وعلى كل من له علاقة بعقارات المنطقة أصالة أو وصاية أو وكالة أن يتقدم إلى الوحدة الإدارية خلال ثلاثين يوماً من تاريخ الإعلان بطلب اعتراض يعين فيه محل إقامته المختار ضمن المحافظة، ومرفقاً بالوثائق والمستندات المؤيدة لحقوقه، وتعالج هذه الاعتراضات من قبل اللجنة المنصوص عليها في الفقرة (د) من هذه المادة.

- يجوز لأقارب أصحاب الحقوق في المنطقة من أي درجة كانت القيام بممارسة الحقوق المنصوص عليها في الفقرة السابقة نيابة عن أصحابها.

- تشكل لدى الوحدة الإدارية بقرار من المحافظ لجنة ذات اختصاص قضائي يرأسها قاضٍ يسميه وزير العدل وتضم في عضويتها ممثل عن الوحدة الإدارية من حملة الإجازة بالحقوق وممثلين اثنين عن المالكين وذلك خلال شهر واحد من تاريخ نشر إعلان نتائج المسح الاجتماعي لمنطقة السكن العشوائي تختص بالنظر في الاعتراضات على ادعاءات الملكية والمنازعات العينة على العقارات الداخلة في المنطقة وتحال إليها جميع الدعاوى المماثلة المتعلقة بالمنطقة القائمة أمام المحاكم التي لم يبت فيها بحكم المبرم, ويسري على اللجنة المذكورة من ناحية تشكيلها وآلية عملها وقراراتها الأحكام الواردة في قانون الاستملاك رقم /20/ لعام 1983 وتعديلاته، وتتألف اللجنة من:

• قاض بمرتبة مستشار يسميه وزير العدل رئيساً.‏
• ممثل عن الوحدة الإدارية يحمل الإجازة في الحقوق عضواً.‏
• ممثل عن المالكين عضواً.

‌أ. يؤدي أعضاء اللجنة اليمين القانونية الآتية أمام رئيس اللجنة قبل مباشرتهم عملهم:‏ " أقسم بالله العظيم أن أقوم بمهمتي بأمانة وصدق وألا أفشي أسرار المذاكرات".‏ ‌ب. تكون اجتماعات اللجنة قانونية بحضور الرئيس وجميع الأعضاء وتتخذ قراراتها بالأكثرية .

‌ج. تتمتع اللجنة في سبيل الفصل في الإدعاء أو المنازعات المقدمة أو المحالة إليها بجميع الاختصاصات التي تتمتع بها المحكمة المختصة أصلاً بالنظر في النزاع.

‌د. تكون قرارات اللجنة قابلة للطعن أمام محكمة الاستئناف في المحافظة وفق المواعيد والأصول المتبعة في استئناف قرارات قاضي الأمور المستعجلة وتفصل محكمة الاستئناف في غرفة المذاكرة بالطعن بقرار مبرم ويبقى للمتضرر الذي لم يكن طرفاً في النزاع أمام اللجنة أن يداعي مسبب الضرر بالتعويض عن الضرر الذي أصابه أمام القضاء العادي.

‌ه. يجري تنفيذ قرارات اللجنة بعد اكتسابها الدرجة القطعية بكتاب يوجهه رئيس اللجنة إلى الوحدة الإدارية مرفقاً بصورة القرار بعد استيفاء الرسم المقرر في قانون الرسوم والتأمينات القضائية لتنفيذ الأحكام القضائية، أو بكتاب من رئيس محكمة الاستئناف إلى الوحدة الإدارية مرفقاً بصورة عن قرار المحكمة بعد استيفاء الرسوم القانونية.

و. تعفى اللجنة من التقيد بالأصول والمهل المقرة في قانون أصول المحاكمات ويجوز لها أن تكون لجنة تحكيم بناءً على اتفاق الخصوم مع التفويض بالصلح.

ز. يصدر المحافظ قراراً بتشكيل لجنة أو أكثر لتقدير قيمة عقارات المنطقة وتقدر قيمة العقارات وفق وضعها الراهن بما عليها من مبان وإنشاءات وأشجار وزراعات والحقوق العينية والحقوق المدعى بها وبتقدير عادل يراعي القيمة الحقيقية، وتتألف من:

• قاضي بمرتبة مستشار يسميه وزير العدل رئيساً.
• خبير في التقييم العقاري يسميه الوزير عضواً.‏
• خبير يمثل الملاك عضواً.‏ يؤدي أعضاء اللجنة اليمين التالية أمام رئيسها ("أقسم بالله العظيم أن أقوم بمهنتي بأمانة وصدق ولا أفشي أسرار المذاكرة").

ح. يتم انتخاب خبير مالكي العقارات في المنطقة بدعوة من الوحدة الإدارية للأشخاص الذين حددوا موطنهم المختار وفي صحيفة يومية
لانتخاب ممثلهم ويعتبر الانتخاب صحيحاً بأكثرية أصوات من لبى الدعوة ويحدد في الدعوة مكان وزمان الانتخاب.‏

ط. إذا لم يلب أصحاب عقارات المنطقة الدعوة لانتخاب ممثلهم في لجنة تقدير القيمة يقوم القاضي بتعيين الخبير المشار إليه.

ي. في حال تغيب ممثل المالكين عن اجتماعات اللجنة فيسمى البديل من قبل القاضي.‏

‌ك. يشترط في رئيس اللجنة وأعضائها ألا يكون لهم قرابة أو مصاهرة حتى الدرجة الرابعة أو أي صلة أو مصلحة قانونية أو مالية مع أصحاب الحقوق تنطبق عليها أحكام المادة /174/ من قانون أصول المحاكمات.‏

‌ل. تراعي اللجنة في تقدير قيمة العقارات الداخلة في المنطقة أن يكون التقدير معادلاً للقيمة الحقيقية قبل تاريخ صدور قرار إحداث منطقة تطوير السكن العشوائي مباشرة وأن يسقط من الحساب كل ارتفاع طرأ على الأسعار نتيجة صدور هذا القرار أو المضاربات التجارية إذا كان هذا الارتفاع بالقيمة لا يبرره ارتفاع مماثل في المناطق المجاورة.‏

‌م. على اللجنة الالتزام بأسس تقدير القيمة وتنظيم جداول التقدير بقيمة الأرض والبناء والأشجار والمزروعات والإنشاءات الأخرى كل منها بحقل مستقل.‏

‌ن. يختص مجلس الدولة بهيئة قضاء إداري بالنظر بالقرارات الصادرة عن اللجنة بشكل نهائي فيما إذا شابها عيب قانوني.‏

‌س. تعلن الوحدة الإدارية خلال أسبوع من تاريخ استلامها قرارات لجنة التقدير في لوحة الإعلانات لديها وفي لوحة إعلانات المنطقة وبالنشر في صحيفة محلية إن وجدت أو في إحدى صحف العاصمة الرسمية عن انتهاء أعمال لجنة التقدير ويتضمن الإعلان إشارة
صريحة للجهة المختصة التي تجب مراجعتها للاطلاع على جداول التقدير الموجودة لديها.‏

بعد صدور قرار اللجنة يجوز لها من تلقاء ذاتها أو بناء على طلب خطي تصحيح الأخطاء القلمية الناتجة عن السهو أو الخطأ في حساب الحصة السهمية للمالك بقرار وإبلاغه إلى الوحدة الإدارية، وعلى الوحدة الإدارية حساب القيمة السهمية المعادلة وفق النسبة المحددة بقرار لجنة التوزيع.‏

وضع الإشارة على العقارات الخاصة بمنطقة السكن العشوائي تضع الجهة الإداريّة في صحائف عقارات المنطقة خلال /30/ يوماً من تاريخ صدور قرار إحداث منطقة التطوير لمنطقة السكن العشوائي وعن طريق مديرية المصالح العقارية المختصة إشارة تفيد بعدم جواز إجراء أية معاملة على العقارات الواقعة ضمن حدود منطقة التطوير العقاري، وعلى مدعي الحقوق وطالبي وضع الإشارات اللجوء إلى اللجنة القضائيّة المختصّة المشار إليها في الفقرة /د/ من المادّة /22/ ضمن المهل المحدّدة.

صندوق السكن العشوائي
يحدث بموجب نص تشريعي صندوق الارتقاء بالسكن العشوائي يرتبط بالوزير ويتمتع بالاستقلال المالي والإداري وتحدد موارده وأوجه الصرف وآليته في نص إحداثه. المشاريع الممولة من صندوق السكن العشوائي

- يحق للهيئة في مشاريع الارتقاء وإعادة تأهيل مناطق السكن العشوائي الممولة من الصندوق التعاقد مع الأشخاص الطبيعيين والاعتباريين على تنفيذها، أو تنفيذ إعادة تأهيل مشاريع البنى التحتية والمرافق العامة والخدمات للمنطقة وفق الدراسات الفنية المعتمدة ووفقاً لأحكام هذا القانون وتعليماته التنفيذية مع مراعاة قانون العقود النافذ.

- تقوم الوحدة الإدارية بتأمين سكن بديل للشاغلين المستحقين وفق نتائج المسح الاجتماعي بمساحة طابقية أقرب ما يمكن إلى المساحة التي كان يشغلها في المنطقة. التزامات المطور العقاري في مناطق السكن العشوائي التي تعالج بطريقة الهدم وإعادة البناء:

‌أ. يلتزم المطور العقاري بتأمين السكن البديل للشاغلين المستحقين في المنطقة المطلوب تطويرها بمساكن بديلة داخل منطقة التطوير العقاري أو خارجها حسب نتائج عملية المسح الاجتماعي للشاغلين، أو دفع البدل النقدي لشاغلي هذه المساكن عوضاً عن السكن البديل، (وللشاغل المستحق حق اختيار أحد البديلين) وفق ما يتم الاتفاق عليه بين المطور العقاري وهؤلاء الشاغلين وبموجب صكوك معتمدة تقدم إلى الهيئة.

‌ب. يلتزم المطور العقاري بتسديد بدل إيجار سنوي للشاغلين إلى حين تامين السكن البديل في المنطقة بنسبة (5%) من القيمة التخمينية للوحدة السكنية المطلوب إخلاؤها.

‌ج. يجوز للجهة الإدارية الاتفاق مع المطورين العقاريين من الجهات العامة لتأمين مقاسم أو مساكن تقع بملكية هذه الجهات لاستخدامها كسكن بديل لأصحاب الحقوق في مناطق السكن العشوائي وذلك بإحدى طرق التعاقد (استئجاراً أو شراءً أو تخصيص بدل عنها في مناطق التطوير العقاري).